Hipotecar una casa o pagarla al contado

Hace unas dos semanas, escribí un artículo sobre las diferencias entre comprar un coche mediante financiación o al contado.

Pues bien, ahora le toca el turno al gasto más importante a la que nos enfrentamos cualquier familia a lo largo de nuestras vidas si optamos por tener una vivienda en propiedad y no vivir de alquiler.

¿Hipotecar una casa o pagarla al contado?

Muchos pensaréis…. ¡si tuviera el dinero la pagaría al contado y me olvidaría!

Bueno bueno, no corras tanto, vamos por partes y estudiamos qué podría ser lo mejor dependiendo de varias variables.

Hipotecar una casa

Hipotecar una casa consiste en conseguir que un banco nos preste el dinero para adquirirla poniendo la propia vivienda como garantía de pago.

Lógicamente, para poder hipotecar una vivienda primero que nada debería estar libre de cargas, el banco la tasará y en base a ello te dará un cierto importe en forma de préstamo hipotecario.

Un préstamo hipotecario siempre tiene unos intereses mucho más ventajosos y un plazo de devolución mucho más largo que los préstamos personales.

Ahora mismo y después del caos que generó la crisis de 2.008, los bancos ya no dan el 100% del valor de la misma.

Suelen dar el 80% para primera vivienda y un máximo del 70% del valor para segundas viviendas.

¿Qué significa ésto? Que para poder «hipotecarte» necesitarás tener un cierto capital ahorrado y aportarlo en la compra de la vivienda para que el banco te financie el resto.

Vamos a verlo con un ejemplo:

 IMPORTE
Coste de la vivienda150.000€
20% del valor de la misma30.000€
10% para el pago de impuestos15.000€
Gastos de notaría, inmobiliaria, registro, etc5.000€ (orientativo)
Préstamo que te dará el banco (80% del valor)120.000€
AHORRO NECESARIO50.000€

En definitiva, necesitarás tener ahorrados unos (30.000 + 15.000 + 5.000) = 50.000€ aproximadamente para poder financiarla con el banco.

Mucha gente desconoce todos los gastos que conlleva comprar una vivienda.

No basta con saber que podrías llegar a pagar el importe que piden por ella, hay que sumarle impuestos, notaría, registro, inmobiliaria si la hay, etc.

¿Cuál debería ser tu gasto máximo en hipoteca?

Tal y como te desgrano en mi libro, lo ideal es no sobrepasar nunca el 30% de tus ingresos mensuales en el pago de una cuota hipotecaria o alquiler.

Es más, como te he comentado antes, los bancos están mucho más duros a la hora de conceder hipotecas y te mirarán con lupa tu porcentaje de deuda actual.

Si los ingresos en tu unidad familiar son por ejemplo de 2.500€ lo máximo a lo que deberías poder optar como cuota hipotecaria serían 2.500 * 30% = 750 €

Volviendo al ejemplo de la vivienda anterior de coste 150.000€ , si el banco nos va a prestar un total de 120.000€ por ejemplo a un 1,75% de interés fijo (se pueden negociar mejores, luego lo veremos), nos saldría una cuota a pagar de unos 428€ al mes durante 30 años.

Puedes comprobarlo y trastear poniendo los números que desees en la aplicación web:

>> Simulador hipotecario de la Asociación Hipotecaria Española <<

En resumen, si los ingresos de tu unidad familiar son de 2.500€, tienes unos 50.000€ ahorrados y no tienes más deudas, podrás adquirir sin problemas una vivienda de unos 150.000€ a 30 años pagando unos 428€ de hipoteca al mes.

Ahorrar para hipotecarse

¿Por qué es tan complicado que la gente joven pueda permitirse comprar una primera vivienda y tengan que plantearse el alquiler como única vía para independizarse?

Muy sencillo…. por el dinero que hay que tener ahorrado para conseguir que te concedan la hipoteca.

Volviendo al ejemplo anterior y si atiendes a los números indicados, una persona joven de unos 30 años o menos, para poder acceder a una vivienda de 150.000€ con los sueldos medios actuales de nuestro país, está abocado a vivir unos años de alquiler si no recibe ayuda externa de algún familiar.

¿Cuánta gente conoces menor de 30 años que tenga 50.000€ ahorrados a parte de un fondo de emergencia de digamos 12 meses de sus gastos habituales?

Y si esa persona o pareja desea adquirir su primera vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona la complicación para conseguir el dinero necesario crece de forma exponencial.

Hipotecar o pagar al contado

Si tenemos mucha suerte y conseguimos tener el dinero para dejar nuestra vivienda pagada al 100% con gastos e impuestos incluidos, llega el momento de sentarse y hacer algunos números, ya que podría ser interesante la opción de hipotecarnos.

Todo dependerá de la situación de cada uno, su perfil de «riesgo», su pánico a la deuda, etc

Como te he indicado en alguna otra ocasión, hay dos tipos de deudas: la deuda buena y la deuda mala, y el caso que nos ocupa hoy lo voy a enfocar como deuda buena, ya que mediante la misma, vamos a procurar que nuestro dinero rente más que los intereses que vamos a pagar por la hipoteca.

¿Inviertes parte de tu capital o eres de los de «bancolchón»?

Hay mucha gente que se pasa la vida trabajando para ahorrar en la cuenta o bajo el colchón todo lo que le sobra mes a mes, sin moverlo en ninguna inversión o producto financiero.

Literalmente, tienen pánico a que su dinero baje en algún momento de crisis o incertidumbre.

Prefieren entrar a su cuenta del banco y comprobar que el dinero está ahí quietecito sin batir ni siquiera a la inflación.

¿Pero cuánta gente piensa que 10.000€ de hoy será lo mismo que 10.000€ en 2.040? Pues, por desgracia, demasiada gente sigue pensándolo…

Si eres de esas personas, directamente ni te plantees pedir una hipoteca si tienes el dinero para pagar la vivienda. Ves directamente al Notario con un talón bancario para el vendedor y llévate las llaves de tu nueva casa sin deberle nada a nadie.

Es más, huye de todo tipo préstamo, ya que estarás pagando intereses mientras tu dinero no te renta ni un 0,10% con los depósitos actuales.

En cambio, si eres inversor, si inviertes parte de tu capital y sueles tener resultados superiores al 4-5% anual descontando ya la inflación, y vas a comprarte una vivienda aportando todo o gran parte del valor de la misma, vete al banco y negocia una buena hipoteca para acto seguido hacer números y ver qué es lo que más te conviene.

Nuestro caso

A principios del presente año nosotros vendimos nuestra vivienda principal a esperas de que nos entregaran la nueva a tiempo, pero se está demorando más de lo esperado.

Hemos conseguido una buena operación de compra venta, ya que nos han pagado más por nuestra antigua vivienda que lo que vamos a desembolsar por la nueva.

👀 Nota: No volveré a comprar nada bajo plano y no lo recomiendo. Es un infierno y este país está lleno de piratas 🏴‍☠️ y ladrones, pero ya lo contaré con más calma en otro artículo.

Tenemos el dinero para dejarla pagada cuando nos entreguen las llaves y olvidarnos.

Pero no va a ser así, es más, hemos negociado con el banco para hipotecarla al 80% de su valor con unas condiciones que considero muy buenas.

Por ello, y después de hacer números es preferible hipotecarnos por ese 80% del valor y el dinero que tenemos lo añadiremos poco a poco a nuestra cartera de inversión actual.

Veamos el ejemplo con las condiciones pactadas a priori:

Condiciones oferta recibida 
Interés fijo inicial1,65%
Bonificación por vinculaciones: seguros, nóminas, etc-0,75%
Comisión cancelación anticipada0,15%
Comisión amortizaciones0,15%
Capital concedido sobre el valor80%
Período hipoteca25 años
INTERÉS FIJO FINAL0,90%

Pasados 25 años habremos pagado no llega a un 12% de intereses sobre el capital concedido aproximadamente… sinceramente, ¿creéis que no conseguiremos sacar una rentabilidad superior a ese % de intereses durante 25 años invirtiéndolo en nuestra cartera actual de fondos indexados?

Otra opción podría ser invertir parte de ese capital en algún otro inmueble más pequeño, que se pudiera alquilar con el fin de sacarle sobre un 6% de rentabilidad e ir amortizando con esa renta la hipoteca sobre la vivienda principal.

Está claro que pueden venir meses y años malos, pero a la larga y bien diversificados como estamos actualmente, nuestro capital no debería correr un riesgo como para que esta operación fuera perjudicial para nuestra familia.

Es más, con estas condiciones hipotecarias, nuestro porcentaje de endeudamiento estará sobre un 15% de nuestros ingresos totales, los cuales quedan lejos del 30% como cifra máxima recomendable para no tener problemas financieros futuros.

En definitiva y en resumen….

Si tienes un dinero invertido que te renta por ejemplo un 5% ya descontada la inflación, no tiene ningún sentido deshacer posiciones para comprar una casa que puedes financiar sobre el 1%.

Igual dormirías más tranquilo, pero estarías dejando de ganar un 4% anual por el camino…

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