Deuda mala y deuda buena

Al leer el título del presente post puedes pensar que se me ha ido la «olla» dejando caer que hay una deuda considerada como buena, pero tranquil@ que todavía estoy totalmente cuerdo (o eso creo).

¿Qué es exactamente una deuda? Una deuda, en términos financieros, es un compromiso de pago obligado entre dos personas, dos entidades o una persona con una entidad.

¿Y cómo puede ser que un compromiso de pago junto con unos intereses implícitos en el mismo puede llegar a ser una deuda buena? Voy a intentar explicártelo…

Hay mucha gente que se endeuda para todo y hay gente que jamás se ha endeudado para nada. Como siempre se dice, lo ideal está en el punto medio.

¿Qué es una «deuda mala»?

Una deuda mala es aquella deuda que contraes para la compra de un objeto, bien o propiedad que no te genere ningún tipo de ingreso, es más, que sólo te genere gasto y utilidad limitada. Por ejemplo, la compra de un coche, de un móvil de última generación, de nuevos muebles para la terraza, para viajar, etc.

Está claro que todos podemos necesitar un coche nuevo o una lavadora nueva, pero hay que procurar siempre adquirir este tipo de objetos y bienes sin deudas, evitando de esta forma los  intereses y gastos que genera el préstamo en cuestión.

Para este tipo de gastos puedes tirar del fondo de ahorro que habrás generado con el paso de los meses y años, pero… ¡no abuses de ese fondo! Sólo úsalo en momentos necesarios, no para caprichos. Si no puedes hacer el viaje de tu vida este verano o no puedes tener el último iPhone que tanto deseas el día de lanzamiento, sigue ahorrando y ejecuta ese gasto el día que tengas el 100% del importe.

Está claro que un coche no es un artículo que cuesta cientos de euros sino miles, pero en este caso si es muy necesario que cambies el coche porque el anterior ha dejado de funcionar o  porque la familia aumenta y se te ha quedado pequeño, procura aportar el máximo importe de inicio para que el préstamo sea lo más pequeño posible y su cuota sea asumible.

Mucha gente opina que siempre hay que comprar un coche a crédito aunque tengas el dinero en efectivo para comprarlo, ya que mientras pagas la cuota del préstamo, el resto del dinero puedes invertirlo con tal de hacer crecer tu dinero.

Es una buena forma de verlo pero si tus inversiones te rentan digamos un 6% anual y la cuota del préstamo personal para pagar el coche está en un 8% anual estás perdiendo dinero.

Aquí cada uno que decida cómo llevar a cabo la compra de un coche y si se trata de una deuda buena o mala, pero en mi opinión un coche es un bien que pierde valor desde el primer día de la compra y nunca deberíamos pagar más por él de lo que realmente vale, así que intentaría pagarlo siempre de una vez o con un préstamo de muy poco importe si mi fondo de ahorro no me permite la compra directa.

¿Qué es una «deuda buena»?

Una deuda buena es aquella que adquieres para generar un ingreso extra con ella. Por ejemplo, encuentras un apartamento en el centro de tu ciudad que está en un precio por debajo de mercado y tienes la posibilidad de que el banco te dé una hipoteca a un tipo de interés aceptable y la adquieres para alquilarlo por días en plan vacacional y turístico o bien para alquiler de larga duración consiguiendo unos ingresos anuales superiores a lo que te supone el pago de la deuda hipotecaria y los gastos del piso.

De esta forma te estás endeudando, pero es para conseguir un ingreso superior al gasto a la vez que tu patrimonio aumenta.

Un apunte importante: antes de comprar cualquier vivienda con el fin de sacarle un ingreso pasivo, ya sea a través de alquiler de larga duración o alquiler vacacional a través de plataformas tipo AirBnb, haz bien los cálculos.

Comprar una casa como ejemplo de una posible deuda buena

Teniendo en cuenta que cada caso es un mundo y que en cada Comunidad Autónoma los baremos referentes a materia fiscal pueden variar, voy a hacer unos cálculos rápidos con unos datos lo más ajustados posible a la realidad de una ciudad como Valencia y qué podríamos hacer adquiriendo una deuda buena.

Echando un vistazo en Idealista y Fotocasa hay apartamentos de 2 habitaciones entre 100 y 125.000 € por diferentes zonas de la  ciudad que están para entrar a vivir haciéndole algunos arreglillos de poca importancia y que se podrían ofertar para alquiler de larga duración por unos 650 € al mes.

Si vamos al banco a pedir una hipoteca nos darán como máximo entre el 70 y el 80% del valor de la misma:

125.000 € * 80% = 100.000 € de hipoteca

Tipo de hipoteca: fija al 2,25 % anual durante 30 años.

Cuota de la hipoteca : 381,08 € al mes dejando amortizados un total de 2.203,03 € en intereses el primer año.

Ingresos por alquiler: 7.800 € al año (650 € al mes).

Esos 7.800 € al año que ingresaríamos por el alquiler sería el rendimiento obtenido por nuestra inversión a la cual habría que descontarle todos los gastos anuales generados por la vivienda y que harían que nuestra base imponible en el IRPF no aumentara como debería. Dentro de esos gastos deducibles tenemos los siguientes:

  • Intereses generados por la hipoteca: 2.203,03 € el primer año (tal y como he indicado arriba)
  • Seguro del continente de la vivienda: 150 € / año (aprox.)
  • IBI: 250 € / año (aprox.)
  • Gastos de comunidad: 480 € / año (aprox.)
  • Conforme pasa el tiempo, la vivienda sufre una depreciación efectiva que se realiza mediante el cálculo de la Amortización del inmueble y que es el resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición o valor catastral sin tener en cuenta el suelo. En el caso de este ejemplo hablaríamos de unos 3.750 € (que es el 3% de 125.000 €).

En este ejemplo, los ingresos por alquilar la vivienda ascienden a 7.800 euros a los que hay que descontar los gastos indicados arriba, 6.833,03 €, con lo que de cara a nuestra declaración de la renta obtenemos un rendimiento neto de 966,97 € (que no es lo mismo que el beneficio real por alquilar el inmueble)

El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reduzca en un 60%.

En el ejemplo, la reducción ascendería a 580,18 € (que es el resultado de aplicar el 60% a los 966,97 €) y el rendimiento final obtenido por el alquiler de la vivienda de cara a Hacienda sería de 386,79 € (966,97 menos 580,18).

Gracias a las ventajas fiscales de desgravación de gastos, la depreciación efectiva del inmueble y la reducción del neto positivo en un 60% prácticamente no pagaremos impuestos por tener la vivienda alquilada bajo el supuesto del ejemplo y nuestro patrimonio ascenderá año a año gracias a la renta del alquiler y de la revalorización del bien inmueble.

Cuidado, no obstante, porque una deuda buena puede pasar a convertirse en una deuda mala si tienes vacío ese bien inmueble que adquiriste para alquilar o si por desgracia tienes un inquilino que se convierte en moroso.

MI CONSEJO: Si el ingreso pasivo no te renta un mínimo de un 6% anual sobre el valor de la compra  después de descontar gastos de la nueva vivienda (tipo IBI, de comunidad, etc), intereses de la hipoteca, posibles reformas e inflación, no te plantees su compra. Siempre será mejor que asignes ese dinero a tu cartera de inversión.

Resumiendo en una única frase…

“Una deuda buena es aquella que pagan “otros” y una deuda mala es aquella que sólo pagas tú o tu unidad familiar.”

IMPORTANTE: No soy un experto en materia fiscal por lo que todo lo que te he intentado explicar aquí con el ejemplo de endeudarte para alquilar deberás consultarlo y verificarlo con tu asesor fiscal.

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