Invertir en propiedades con nuda propiedad y usufructo

Todo el mundo que busca una vivienda, ya sea para vivir o para sacarle rentabilidad a través de rentas de alquiler, desea adquirirla al menor precio posible y siempre realiza ofertas a la baja.

Cuando los vendedores aceptan nuestra oferta, pasamos a ser propietarios de pleno dominio del inmueble, pero este pleno dominio se divide en dos: la nuda propiedad y el usufructo vitalicio o temporal.

¿Has oído alguna vez o te suenan estos términos?

No pasa nada, ahora te explico cómo se podría adquirir una propiedad por debajo de su valor de mercado si deseamos tener acceso a la misma pasado un tiempo (años).

Pueden ser operaciones inmobiliarias muy rentables pero tienen sus pros y sus contras.

Nuda propiedad y usufructo

Tal y como nos definen perfectamente en la wikipedia , la nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

El usufructo (del latín: usus fructus, «uso del fruto») es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena.

El Código Civil de España define este derecho en su artículo 467 como «el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

Por consiguiente, la persona titular del usufructo es mero tenedor respecto de la cosa pero no su dueño ni poseedor.

Tiene la mera tenencia sobre la cosa, pero no la propiedad. Puede utilizarla y disfrutarla, es decir, obtener sus frutos o rendimientos, sean en especie o dinerarios, pero no puede disponer libremente de ella por no ostentar el derecho de propiedad sobre aquella. Es la razón de que no pueda enajenarla ni disminuir su valor sin el consentimiento del titular de la propiedad.

El nudo propietario siempre tendrá el derecho a recuperar su propiedad en un buen estado de conservación a la extinción del usufructo.

Así mismo, si lo desea, el nudo propietario siempre podrá vender la propiedad del inmueble a un tercero, estando éste obligado a respetar el usufructo vitalicio o temporal.

¿Y el usufructuario puede vender su usufructo? Pues parece ser que sí, podría vender su usufructo a una tercera persona con el fin de conseguir algo de dinero, pero el acuerdo finalizaría con el fallecimiento del usufructuario original.

¿Qué paga cada parte?

Algo a tener en cuenta cuando una propiedad está dividida entre nuda propiedad y usufructo, es a quien le corresponde abonar cada gasto de la propiedad.

En el caso del usufructuario, deberá pagar el IBI  ya que se encuentra por encima en el orden establecido en el artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se regula este impuesto.

Referente a los gastos de comunidad deberá abonarlos el nudo propietario (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y varias sentencias más recientes) aunque no disfrute del uso del inmueble.

Aunque lo normal es que tanto el nudo propietario como el usufructuario se sienten y lleguen a un acuerdo del tipo:

Los gastos de comunidad y gastos ordinarios los abone el usufructuario, pero si llegara el caso de tener que hacer mejoras en el inmueble por el paso de los años o hayan derramas importantes en la comunidad, los pague la nuda propiedad.

En cuanto al IRPF, aunque aparezca reflejado en los datos fiscales del nudo propietario, mientras no se consolide el pleno dominio, la vivienda en nuda propiedad no genera rendimientos y no debería tributar en ese impuesto. No obstante, consulta este punto con tu asesor fiscal para que te lo certifique.

Por último, respecto a la dichosa plusvalía municipal (IIVTNU) de la que te he hablado en otros artículos, el nudo propietario no tendrá que pagarla cuando obtenga el pleno dominio, pues ya era propietario y no se transmite la propiedad en ese momento, solo el uso y disfrute.

Adquirir la nuda propiedad de un inmueble

¿Por qué como compradores podríamos plantearnos la compra de la nuda propiedad de un inmueble?

Pues simplemente por el hecho de que podríamos adquirir una vivienda por un precio muy inferior a precio de mercado (desde un 10% a un 70% de descuento) si no tenemos prisa para disfrutar de la misma.

¿Por qué como vendedor podría plantearme vender mi vivienda quedándome como usufructuario?

Imagina que eres una persona mayor con dificultades económicas y no tienes descendencia, o no quieres dejar en herencia tu casa a tus hijos para ahorrarles el que tengan que venderla ellos para repartirse el dinero.

Esta fórmula te vendría bien para capitalizarte y asegurarte un techo donde vivir hasta el día que dejes este mundo.

Por otro lado, el dinero que te sobrara sí lo podrías dejar en herencia de forma que tus herederos lo tendrían más fácil para repartirlo después de pagar los impuestos correspondientes.

Otra ventaja es que si por algún motivo el usufructuario no va a vivir en el inmueble, podrá alquilarlo sin necesitar el permiso del nudo propietario.

Algo negativo respecto a esta venta es que el vendedor debe correr con el gasto de liquidar la plusvalía municipal.

En Francia y Alemania vender la nuda propiedad está más arraigada que aquí, pero en los últimos años está empezando a coger carrerilla ya que muchas personas jubiladas no llegan a final de mes debido a las bajas pensiones que reciben.

Por suerte, nuestro país es un país de propietarios y muchos de nuestros mayores tienen su vivienda habitual en propiedad.

En muchos casos, podría ser su salvavidas. 🆘

¿Cómo calcular la nuda propiedad y usufructo de un inmueble?

Lo primero que debe hacerse es contratar los servicios de una tasadora profesional y que nos indiquen el valor de la vivienda.

La normativa fiscal no establece una forma de valoración para la nuda propiedad, pero sí la establece para el usufructo vitalicio y temporal, por tanto, calculando el valor de éste sabremos cuál es el valor de la nuda propiedad

Cálculo usufructo vitalicio

Una vez tengamos el valor de la tasación ya podemos calcular el valor del usufructo de un inmueble mediante la siguiente fórmula:

Valor usufructo = 89 – edad del usufructuario

teniendo, en todo caso, un valor mínimo del 10% del valor total del bien y un valor máximo del 70%.

Veamos un ejemplo:

Tasación de la propiedad = 100.000 €

Edad usufructuario = 75 años

Valor usufructo = 89 – 75 = 14% = 100.000 * 14% = 14.000 €

Valor usufructo mínimo (10%) = 10.000 €

Valor usufructo máximo (70%) = 70.000 €

Valor nuda propiedad = 100.000 – 14.000 = 86.000 €

👀  Ojo: Si hubieran dos usufructuarios en un inmueble (un matrimonio, por ejemplo) siempre se tendrá en cuenta la edad del menor de ambos.

Cálculo usufructo temporal

En este caso se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año.

Si el usufructo temporal no llegara a un año también se valorará como un 2% del valor de tasación del bien.

Si no se puede exceder del 70% eso significa, que el mayor valor de usufructo temporal se alcanzaría cuando la duración fuera de 35 años (35 * 2%) .

Veamos un ejemplo:

Tasación de la propiedad = 100.000 €

Usufructo temporal = 5 años

Valor usufructo = 100.000 * (5 * 2%)  = 10.000 €

Valor nuda propiedad = 100.000 – 10.000 = 90.000 €

¿Sale rentable o no?

Todo es muy relativo. Dependerá principalmente del tipo de inmueble que desees adquirir y con qué fin.

Si buscas un inmueble para vivir en él, igual tienes que esperar demasiados años a que el usufructo desaparezca por fallecimiento del usufructuario.

Esto podría generarte muchos gastos de alquiler en otra vivienda mientras esperas y ya no sería tan rentable la compra por nuda propiedad.

Si por el contrario buscas un inmueble para dejarlo en herencia a tus hijos, o para sacarle rentabilidad en unos años por rentas de alquiler o reventa sí podría salirte rentable.

Como siempre, todo dependerá de los números previos que hagamos al posible lanzamiento de una oferta por la nuda propiedad de un inmueble.

Como vivo en Valencia he buscado un piso en el que se venda la nuda propiedad para hacer algunos números y ver si sería rentable o no el poder hacer una oferta por el mismo.

Vamos allá con el ejemplo….

🏢 Buceando en la web de Idealista, he encontrado un piso en la calle del Mestre Bellver en el que se vende la nuda propiedad con un usufructuario de 76 años a un precio de 150.000€

Se trata de un piso de 110 metros cuadrados con 4 habitaciones, en una quinta planta de un edificio del año 1978, con dos ascensores.

Según el anuncio, se han reformado algunos elementos en el piso pero no hay más fotos, únicamente el plano del mismo.

Después de hacer algunos deberes y comprobar a qué precio se suelen vender y alquilar esos inmuebles de la zona, saco la siguiente información:

  • Precio de venta aproximado del inmueble: 175.000 € en un rango entre 168.500€ y 182.750€
  • Precio de alquiler aproximado del inmueble: 850 € al mes en un rango entre 800€ y 900€ (nos daría un 6% bruto de rentabilidad por alquiler a ese precio)

👀 Ojo: No voy a valorar si los precios actuales que nos indican varias herramientas como PrecioViviendas o Maps de Idealista sean buenos precios o no, simplemente los uso como «referencia».

Si atendemos a la fórmula indicada en este mismo artículo:

Usufructo = 89 – edad del usufructuario = 89 – 76 = 13 %

Ahora bien, si cogemos el rango más bajo del posible valor de la vivienda: 168.500€ y sacamos su 13%, nos saldría que el usufructo tendría un valor de 21.905€ que si lo restamos de ese valor nos daría un total de 146.595 € , que es un precio inferior a los 150.000 € que nos indica el anuncio.

Por tanto, de inicio, piden más de lo que deberían.

Por otro lado, no debemos olvidar que al precio de compra debemos sumarle el 10% de impuestos y los honorarios de la inmobiliaria, por lo que aún tenemos más puntos en contra para que esta operación nos fuera rentable.

Si vamos a ver el piso y nos gusta habría que hacer una buena oferta a la baja y más si nos reunimos con el usufructuario y vemos que sus 76 años los lleva bien llevados… (no sé si me explico ☠️)

En la ecuación a la hora de hacer los cálculos también deberemos tener en cuenta qué gastos soporta el inmueble y restarlos de la posible futura rentabilidad.

Conclusiones

Este tipo de operaciones plantea un nuevo dilema ético la verdad.

Personalmente nunca he realizado la compra de un inmueble con dichas características y no creo que lo haga porque no soy una persona precisamente paciente.

No me veo adquiriendo una propiedad con la incertidumbre de no saber cuándo podrá pasar a nuestro pleno dominio y «desear» que se acabe el usufructo de alguien.

Es como desear que alguien falleciera 🤷🏼‍♂️

Sólo veo factible este tipo de operaciones si los inmuebles son algo especiales y peculiares : ubicación muy muy exclusiva, áticos, etc y si el descuento de compra con respecto al mercado ronda el 50%.

Lo que no vería como descartable es ser la parte vendedora, es decir, cuando tengamos hijos y ya estemos jubilados, no descartaría vender la nuda propiedad de nuestra vivienda principal si nuestros descendientes no la quisieran y sí tuviéramos otras que poder dejar en herencia.

También lo veo muy buena opción para los últimos años de nuestras vidas, ya que disfrutaríamos con la tranquilidad de tener «cash» 💶💶 para disfrutar y a la vez un techo donde vivir.

Imagina por un momento que llegas a viejo/a y no tienes descendencia o tus vástagos te tienen medio abandonado/a deseando que cruces las puertas de San Pedro para disfrutar de tu inmueble… vender la nuda propiedad sería una buena fórmula para que disfrutes hasta el último momento de lo que más te ha costado crear y mantener: TU HOGAR.

En definitiva, lo de la nuda propiedad y el usufructo es una fórmula para darle algunas vueltas a la cabeza… 🤔

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