Comprar para alquilar o invertir en un fondo inmobiliario

Alrededor de mi círculo de amistades y familiares de vez en cuando salen a relucir cuestiones cómo «¿Qué es mejor: comprar casa o alquilar?» «¿Sale rentable comprar una vivienda para alquilar?»

Siempre se ha dicho que España es un país de propietarios, ya que uno de los principales objetivos que nos marcamos cuando empezamos a trabajar ha sido buscar y comprar la vivienda de nuestros sueños.

Un techo bajo el que cubrirnos aunque vengan mal dadas.

Por desgracia, esto cada vez resulta más complicado, debido a que los sueldos actuales hacen que plantearse la compra de una vivienda sea más una ilusión que una realidad.

El no tener acceso al capital inicial obligatorio para la compra de la vivienda, sumado a una evidente precariedad en los empleos de la juventud, está favoreciendo poco a poco al mercado de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades.

Comprar para alquilar

Si tienes algún dinero ahorrado y los mercados financieros te dan terror o directamente no sabes cómo funcionan, seguro que más de una vez has pensado en invertirlo comprando un bien inmueble para alquilarlo y sacarle una renta mensual de alquiler.

La gran mayoría conocemos a alguien que tiene una o varias propiedades alquiladas como una vía para tener ingresos pasivos y apuntalar su futura jubilación.

Pero, ¿es oro todo lo que reluce? ¿realmente es tan fácil alquilar y sacarle una buena rentabilidad a tus propiedades? En otro post ya hablé sobre el tema y cómo nosotros sí tenemos inmuebles alquilados con el fin de tener más diversificación para alcanzar nuestra libertad financiera. [Comprar una vivienda para alquilar]

Antes de lanzarte a adquirir una propiedad con el fin de alquilarla y sacarle una rentabilidad mensual debes tener en cuenta varios puntos que pueden hacerte ver que no es tan sencillo como parece:

Ubicación, ubicación, ubicación

No todos los inmuebles son válidos para sacarles una buena rentabilidad. La ubicación de la propiedad que deseas adquirir es un factor muy importante, sino el más importante, de cara a que la misma dé una buena rentabilidad y con el paso de los años se revalorice.

No todos los inmuebles están el 100% del tiempo alquilados y por supuesto los inmuebles no siempre suben.

Precio de compra

Hay que intentar saber detectar si en el momento que deseas adquirir el inmueble es bueno o no. Cuidado con las burbujas y con los precios desorbitados que se piden en ciertas zonas de las ciudades.

Por poner un ejemplo, ahora mismo en Valencia hay alguna zona «intocable» con precios por metro cuadrado exagerados.

Como dato curioso, indicar que a día de hoy, según los anuncios que hay listados en el portal inmobiliario Idealista, el precio medio de venta de un piso en Valencia está en 2.154 € el metro cuadrado cuando hace semanas leí datos oficiales que los marcaban en una media de 1.750 € el metro. En un piso de 100 metros cuadrados estaríamos hablando de un sobrecoste de 40.400 €…

Gastos de mantenimiento

Una propiedad inmobiliaria no deja de sangrarnos el bolsillo cuando salimos de la Notaría con la escritura de propiedad.

Desde el minuto cero deberemos afrontar gastos de todo tipo: gastos de comunidad, posibles derramas, intereses de la hipoteca, IBI, reparaciones, seguro, impuestos de transmisiones, plusvalías, etc… ojo con los gastos generales y recurrentes, tenlo todo bien claro antes de lanzarte a la piscina.

Una opinión personal… si los gastos totales por mantener tu propiedad «vacía» superan el 10% de tus ingresos no me plantearía su compra como inversión para alquilar.

Liquidez

Una propiedad inmobiliaria es un bien «ilíquido», es decir, no tienes liquidez inmediata si tuvieras una necesidad a no ser que el banco fuera generoso y te otorgara un buen saco de billetes a cambio de hipotecarla o re-hipotecarla. Ten en cuenta, que si necesitas dinero, primero deberás venderla y dependiendo del momento en el que te encuentres lo conseguirás o no (independientemente si te la pagarán bien o mal).

Rentabilidad

La prensa de nuestro país (cuanto más lejos mejor) de vez en cuando saca artículos indicando las altas rentabilidades que dan los alquileres de viviendas sobre todo en las grandes ciudades. Qué queréis que os diga… yo siempre he dudado de esos «números».

La poca experiencia que tengo en este mundillo tanto a través de mis propios alquileres como de familiares, me hace ver que esas rentabilidades que indican suelen ser «exageradas». Es más, considero que conseguir un 5 ó 6% de rentabilidad anual, descontando ya todos los gastos fijos, a un inmueble comprado hace menos de 10 años, es un logro.

Supongo que no será necesario que te explique que lo mejor sería que compraras la propiedad a «golpe de talonario» para que la rentabilidad sea lo mayor posible pero hoy en día es complicado que tengamos acceso a cantidades tan altas.

Lo normal es comprar mediante una hipoteca y por tanto, debido a que los bancos ya no son tan permisivos como antes de la crisis, te podrán exigir que tengas en efectivo mínimo hasta el 30% del valor de la propiedad.

Está claro que este tipo de inversión inmobiliaria no es para todo el mundo por el alto nivel de efectivo que es requerido para llevarla a cabo.

Fondo de inversión inmobiliario

Un fondo de inversión inmobiliaria (FII) es un fondo de inversión que invierte principalmente en bienes inmuebles.

Tal y como expliqué en el post «Inversión inmobiliaria a través de un fondo» , existen fondos de inversión sectoriales mediante los cuales podrás invertir en inmuebles directamente o a través de empresas cotizadas que se dedican a la explotación inmobiliaria. Por ello, hay dos tipos de fondos inmobiliarios :

Inmobiliario directo

Son aquellos fondos que invierten directamente en inmuebles con el fin de rentabilizarlos mediante rentas de alquiler por un plazo mínimo de 3 años y al cabo de los años sacarles unas plusvalías por las ventas de los mismos. Cabe la posibilidad de una liquidación anticipada en casos excepcionales autorizados por la CNMV.

Son fondos poco líquidos y pueden estar expuestos a posibles «corralitos» como ocurrió en Febrero de 2.009 con uno de los mayores escándalos financieros de nuestro país. Fue cuando el Banco Santander solicitó paralizar el reembolso de su fondo Santander Banif Inmobiliario dejando atrapados a más de 50.000 inversores durante muchos años. [Noticia]

Recientemente, concretamente el pasado mes de Diciembre, la gestora británica M&G  suspendió temporalmente los reembolsos del fondo M&G Property Portfolio con más de 2.500 millones de libras (unos 3.000 millones de euros) bajo gestión. [Noticia]

¿Por qué ocurren este tipo de «corralitos»?

Pues porque como se trata de fondos que invierten directamente en inmuebles (viviendas, centros comerciales, etc) si hay una petición masiva de retiradas de dinero del fondo por parte de los partícipes, el fondo se queda sin «liquidez» debido a que lo tienen prácticamente todo invertido en los inmuebles.

Para poder hacer frente a todas las solicitudes de reembolso, los gestores del fondo deberían vender activos y una vez lo consigan y tengan el dinero, podrán hacer frente a dichos reembolsos. De ahí, que los gestores bloqueen el dinero en casos excepcionales con el fin de poder pagar a todo el mundo.

¿Pero qué pasaría si viniera una burbuja inmobiliaria fuerte? pues que si los gestores malvendieran los activos para hacer frente, el valor liquidativo del fondo perdería mucho valor, y por tanto, nuestra inversión nos daría importantes pérdidas.

Inmobiliario indirecto

Son aquellos fondos que invierten en empresas llamadas SOCIMI, que son aquellas que deben tener como mínimo una cartera de inmuebles (viviendas, oficinas, centros comerciales, naves, locales, trasteros, etc) destinados en un 80% al alquiler. Así mismo, son empresas que están obligadas a retribuir a los accionistas vía dividendos en un mínimo del 80% de lo que obtienen con las rentas, el 50% por la venta de los mismos y el 100% de los obtenidos a través de dividendos de participación en otras socimis.

Sin duda, para mí, el fondo más diversificado y completo como inmobiliario indirecto global es el fondo Amundi Index Ftse Epra Nareit Global -AE con ISIN LU1328852659 , de acumulación (reinvierte los dividendos), traspasable sin penalización fiscal en España y gestionado en Amundi por el gestor Damien Pagnon.

Es un indexado con una diversificación muy alta que invierte, a día de hoy, en 326 compañías dedicadas al alquiler de centros comerciales, oficinas, locales, etc distribuidas por todo el mundo como Prologis Inc, Simon Property Group Inc, Welltower Inc,…

En España, por ejemplo, lo puedes contratar a través de plataformas como Renta 4 con unas comisiones anuales de 0,33% + 0,19% de custodia, con aportaciones desde 200€ . Importes y comisiones que lo convierten en un fondo accesible y barato con respecto a fondos a los que estamos acostumbrados en este país.

Otras alternativas

A parte de comprar directamente un inmueble o adquirir participaciones de un fondo específico, puedes ir más allá e invertir en el sector inmobiliario a través de otras vías:

Invertir directamente en acciones

Líneas más arriba te he explicado en qué consiste una socimi y teniendo en cuenta su modelo de negocio, podría ser una buena alternativa para aquellas personas que no deseen comprar una vivienda o local para alquilar y tampoco quieran suscribir un fondo, ya que a través de estas empresas podrían obtener también rentas en forma de dividendos invirtiendo directamente través de ellas.

Pero ojo, este punto también tiene sus pros y contras.

En España tenemos varias socimis que cotizan en nuestro mercado, como por ejemplo Merlin Properties, Colonial ó Lar España con unas rentabilidades por dividendo aproximadas a día de hoy del 3,90%, 1,80% y un 10% respectivamente.

Para acceder a este tipo de inversión bastaría con que compraras una acción de la socimi en cuestión, hasta el límite que tú desees o creas oportuno.

El problema de seleccionar una o varias socimis en las cuales invertir, radica en lo que explico constantemente en mi libro y en el blog: «no somos expertos en analizar empresas». ¿Qué ocurriría si por ejemplo compramos hoy acciones de Merlin Properties con el fin de esperar ese 3,90% de diviendo anual y la acción se desploma perdiendo un 50% de su valor porque los analistas estiman que su portfolio de oficinas y locales comerciales valen la mitad?

Debemos tener muy claro lo que hacemos a la hora de comprar una acción. Debemos hacer bien los deberes e intentar analizar sus libros contables y activos.

Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding permite, a través de ciertas plataformas, que varias personas o entidades se unan en un único proyecto aportando cada una de ellas lo que estimen oportuno con el fin de que el proyecto salga adelante.

Existen algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario, como por ejemplo Housers, en las que se puede invertir en inmuebles de forma conjunta con aportaciones desde 50€ que te rentarán ya sea por el alquiler del inmueble en el que participes o por su futura revalorización y venta.

Personalmente, no he probado nunca ninguna y últimamente hay turbulencias en el mundo del crowdfunding y crowdlending con quiebras y desapariciones de algunas plataformas, por lo que antes de hacer nada, infórmate bien.

Conclusiones

No hay una fórmula mágica por la cual tengamos claro si debemos o no estar en el mercado inmobiliario, ya sea de forma física o a través de fondos, acciones u otras vías.

Cada caso somos un mundo y no todo el mundo está preparado para gestionar inmuebles, sus inquilinos y todos los problemas y molestias que puede conllevar. Todo dependerá de la situación económica de tu unidad familiar y del potencial de poder acceder o no a una buena suma de capital en el momento que apareciera una buena oportunidad de compra.

Si deseas entrar en el mercado inmobiliario pero no tienes capital suficiente como para poder adquirir una propiedad, no pierdas de vista la posibilidad de invertir a través de un fondo inmobiliario indirecto (no te recomiendo para nada los directos) ya que desde poco dinero podrás ir añadiéndolo de forma periódica a tu cartera hasta que alcance el peso ideal dentro de la misma.

En el caso de mi unidad familiar tenemos dos inmuebles pequeños bien situados en la ciudad en la que vivimos que nos rentan entre el 5% y el 6% y a parte tenemos participaciones en el fondo de Amundi indicado anteriormente pero que en ningún momento supondrá más de un 5% del peso total de nuestra cartera.

Si te ha gustado el artículo o lo ves útil, por favor, difúndelo entre tus amigos y conocidos. También te recuerdo que DEBES suscribirte de forma totalmente gratuita a mi newsletter con la que te vendrás al lado oscuro de la fuerza de las finanzas y con la que aprenderás a gestionar tu dinero y a cómo llegar a una jubilación con garantías para no depender en ningún momento del Estado