Comprar una vivienda para alquilar

Llega un momento en la vida que todos tenemos en mente la eterna pregunta: «Comprar o alquilar nuestra vivienda habitual» pero ese no va a ser el tema de este artículo (lo escribiré más adelante). En el artículo de hoy os voy a contar mi opinión y experiencia de comprar una vivienda para alquilar, ahora que se trata de un asunto de rabiosa actualidad debido a la subida de los alquileres en ciertas ciudades y barrios.

Últimamente, en los medios y redes aquellas personas que invierten en inmuebles para arrendarlos a terceros están más vistos como villanos cuando en muchos casos deberían ser tratados como héroes.

Nuestro caso: ¿Héroes o villanos?

Nosotros, este mismo año decidimos dar el salto como inversores inmobiliarios con una parte de nuestros recursos para sumar ingresos pasivos mes a mes para intentar alcanzar la libertad financiera lo antes posible.

Después de una intensa búsqueda y varias negociaciones consiguimos adquirir un inmueble cerca del centro de Valencia (nuestra ciudad) a 5 minutos andando de la plaza de España .

El piso es de 68 metros cuadrados con dos habitaciones y en última planta, en una finca bien comunicada con buenos servicios cerca (estación, supermercados, colegio, centros de salud, etc). Llevaba años cerrado y al entrar a verlo más bien parecía una cueva. Lógicamente el precio de salida no era para nada interesante y menos cuando había que tirarlo abajo por completo y hacerlo todo nuevo. Tuvimos hasta que rehacer la instalación eléctrica, de fontanería, etc… TODO NUEVO. Un ejemplo de cómo quedó el piso en la foto siguiente:

Nuestro piso

Como he indicado, después de duras negociaciones con los propietarios (debían firmar 6 personas al ser una herencia) conseguimos adquirirlo al precio deseado para que con todos los números hechos consiguiéramos una rentabilidad neta sobre el 5% en el caso de alquilarlo. Siempre busco en nuestras inversiones un mínimo de rentabilidad  media de un 6% pero como primera inversión inmobiliaria para alquilar y tal y como están los precios, conseguir un 5% más bien lo veía un logro y más siendo un inmueble ubicado en buena zona y el cual queríamos alquilar por debajo de precio de mercado.

Una vez lo reformamos por completo y lo amueblamos, conseguimos alquilarlo a una chica menor de 30 años que encontró compañera de piso en menos de una semana. Se lo entregamos con todo tipo de detalles y comodidades y por debajo de precio de mercado . Podríamos haberlo alquilado tal y como está el mercado, seguro, por 100 € más mensuales.

Hicimos un contrato de 5 años de duración con precio cerrado sin posibilidad de aumentarlo durante esos primeros años exceptuando el posible incremento del IPC anual.

¿Por qué os cuento todo este rollo? Pues porque si no nos hubiésemos lanzado a invertir parte de nuestros recursos a ese inmueble, el mismo seguiría vacío, inhabitable totalmente, las dos personas que viven en el piso tendrían que haberse buscado otra alternativa, seguramente más cara y sin tantas comodidades y sin estrenar y qué decir a las personas que les proporcionamos ingresos por el camino: notaría, gestoría, impuestos estatales, ayuntamiento, albañil, fontanero, electricista, pintor, antenista, parquetero, empresa de materiales, muebles, electrodomésticos, de limpieza y un largo etcétera que podría hacer la lista interminable.

¿Somos héroes o villanos? Pues desde mi punto de vista ni una cosa ni la otra pero sí hemos logrado ofrecer un buen hogar a dos personas por un precio asequible y que nos proporciona cierta rentabilidad a nuestra unidad familiar.

Alquiler turístico

Muchos políticos, asociaciones y medios de comunicación achacan los importantes incrementos de estos últimos años de los precios de alquiler a la proliferación de viviendas para uso de alquiler turístico a través de plataformas tipo AirBnb, Booking, BeRoomers, etcétera.

Yo no soy especialista como para certificar si la proliferación de pisos turísticos afecta o no al precio de alquiler de larga duración pero si está claro que en ciertas zonas concretas o calles de grandes ciudades sí pueden haber provocado que hayan menos inmuebles disponibles para el alquiler de larga duración y por ello, se hayan incrementado los precios.

Pero también creo personalmente, que la cantidad de pisos turísticos con respecto al número total de viviendas disponibles en una ciudad como Valencia o Barcelona no puede ser el detonante del aumento salvaje de precio y señalar de forma clara al alquiler turístico como el causante de todos los males.

El problema real está en que hay ciertas zonas de las grandes ciudades donde la demanda para vivir es muy alta ya sea por tipo de zona, servicios, seguridad, etc y por ello los precios suben. Cuanto más demanda, más caro es algo, es de primero de sentido común 🤓

Por ejemplo, en Valencia la zona del Ensanche está intocable tanto en venta como en alquiler, es una zona muy demandada justo al lado de la calle Colón, de las instalaciones del río, está muy cerca de la plaza del Ayuntamiento y  tiene buenos servicios y colegios en el barrio. Os aseguro que en esa zona no hay apenas pisos turísticos en comparación con Ciutat Vella o el Cabañal, por lo que achacar a que en la zona del Ensanche los precios que hay es por culpa del alquiler turístico, rozaría la demagogia desde mi humilde opinión.

¿Es necesario el alquiler turístico para una ciudad?

ROTUDAMENTE SÍ. Yo siempre hablo por mi ciudad, ya que es en la que vivo y conozco, y creo sinceramente que el alquiler turístico ha ayudado a que más turistas de todo el mundo opten por Valencia como destino ya que aunque la oferta hotelera sea superior a la oferta de alquiler turístico (legal) , en épocas como Fallas recibimos muchísimos visitantes que necesitan alojamiento.

También es cierto que en los últimos años, hay un cierto tipo de turista que huye de los hoteles y únicamente se mueven en sus viajes a través de alquileres turísticos, por lo que es necesario tener oferta para ese tipo de visitantes en nuestras grandes ciudades.

¿Es realmente rentable?

Mucha gente opina que todos aquellos que tienen pisos turísticos obtienen rentas altísimas pero no todo es de color de rosa.

Uno de mis socios tiene alquiler turístico totalmente legal en una de sus propiedades y aunque justo su propiedad es muy rentable por ubicación, atención y equipamiento del apartamento, la propiedad le da muchísimo trabajo. Es más, si no lo tuviera siempre lleno se plantearía ponerlo en alquiler de larga duración por la proporción rentabilidad-inversión-riesgo-trabajo.

¿Montaríamos nosotros un alquiler turístico?

Hoy por hoy, no nos lo planteamos, principalmente porque el Ayuntamiento de Valencia ya no da más licencias turísticas y porque debido a nuestra forma de vida actual no podríamos atenderlo como debiéramos y cederlo para que lo gestione otra empresa o personas restarían rentabilidad y control.

Nosotros estamos contentos con nuestro primer contacto con el mercado inmobiliario de larga duración y esperamos mantenerlo así durante todos los años que deseen nuestros inquilinos.

Problemas entre propietarios e inquilinos

El gran miedo que tenemos cualquier persona que decidimos invertir en inmobiliario para alquilarlo a terceras personas son los IMPAGOS y las OCUPACIONES .

Conozco el caso de personas que tienen inmuebles y no desean sacarlos al mercado de alquiler por miedo a los impagos, destrozos, dolores de cabeza, etc . Para nada estoy de acuerdo con ellos, es más, todas aquellas personas que tengan inmuebles cerrados deberían sacarlos al mercado, y de esta forma, darle la oportunidad a todo el mundo a intentar alquilar o adquirir una vivienda donde crear un hogar.

Recientemente, un amigo adquirió un inmueble para destinarlo a vivienda habitual que llevaba ¡¡más de 40 años cerrado!! . Tenía hasta la luz a 120v …. 🙄🙄

Para nosotros, es muy importante tener la tranquilidad de que los inquilinos pueden pagar en todo momento las rentas, aunque éstas sean más bajas que la media. Siempre lo he dicho tanto aquí en el blog como en mi libro: «Nuestras inversiones no nos pueden quitar el sueño, deben dejarnos dormir tranquilos por las noches».

Por otro lado, el mercado de compra venta y alquiler de inmuebles jamás debería estar manipulado por los gobiernos, debería llevarse a cabo por la simple oferta y demanda. Por desgracia, siempre habrán «piratas» que buscarán el mayor beneficio posible, pero lo que nunca tienen en cuenta es que pueden incurrir en impagos futuros por haber abusado al principio con tal de adquirir una mayor renta.

Esta misma semana, sin ir más lejos, la política Irene Montero, mujer del Sr. Pablo Iglesias, ha iniciado una desafortunada (desde mi punto de vista) guerra denunciando que una familia con tres hijos iba a ser desahuciada de un piso en el cual llevan alquilados desde hace 12 años porque su casera decidió subirle el alquiler después de estar todo ese tiempo sin subirle ni un sólo euro. Ahí va el vídeo dónde esta gran política (modo «ironic on») suelta su opinión, poniéndose una medalla al mérito:

Lógicamente en las redes sociales se ha montado un buen revuelo al respecto, ya que ante el asombro de todo el mundo indica hasta el nombre de la propietaria dejándola al descubierto totalmente y no sé si vulnerando algún tipo de ley sobre protección de datos personales.

A los tres días, Fernando Encinar, que es uno de los fundadores del portal inmobiliario Idealista, colgó el siguiente twit:

indicando en el mismo la entrevista que le hicieron a la propietaria del piso señalada. Si lo analizamos todo bien, estamos ante un caso de INDEFENSIÓN y ACOSO TOTAL contra la propietaria del inmueble, ya que no es que la familia no acepte una subida del 30% del alquiler en 12 años (que no supone ni un 3% anualizado) para equipararlo al precio de la zona, sino que se niegan a abandonar el inmueble y devolvérselo a sus legítimos dueños.

Se necesitan leyes que protejan la propiedad privada y a los propietarios de las mismas, no es posible que en un país como España, te ocupen una vivienda y sea un auténtico calvario recuperar tu inmueble y tus cosas.

El piso está ubicado, parece ser, en unos de los barrios más caros y solicitados de Barcelona y claro, la familia con sus tres hijos, de los cuales 2 parece ser que trabajan y tienen sus propios ingresos, no quieren pagar un céntimo de euro más y ni siquiera se plantean mudarse a otro barrio donde pagar los 1.000 € que están dispuestos a pagar.

Todo ésto ayudados por plataformas antidesahucios y acoso a diario a la propietaria tanto en su domicilio personal como en su lugar de trabajo. Además, apoyado por politicuchos que se les llena la boca de orgullo al defender los derechos de las personas desde sus mansiones en urbanizaciones exclusivas.

Conclusión

Si te estás planteando comprar para alquilar, haz bien los números, analiza bien el barrio o los barrios que estás sondeando, intenta no hipotecarte para este tipo de inversión y busca pisos pequeños, manejables y asequibles.

Si eres de esas personas que como he indicado arriba tienen miedo a los impagos, posibles destrozos u ocupaciones, no te preocupes, puedes invertir en el sector inmobiliario de forma indirecta a través de un fondo de inversión de bajísimo coste .

Personalmente no estoy para nada de acuerdo en los abusos de los precios de alquiler, pero se trata de un mercado de oferta y demanda, y queramos o no, NO TODO EL MUNDO PUEDE VIVIR EN LOS MEJORES BARRIOS. Una persona que gana 1.000 € al mes, por desgracia, no puede vivir en la calle Serranos de Madrid o en la calle Colón de Valencia.

Desde aquí, insto a nuestros gobernantes a que se pongan las pilas y protejan tanto a los arrendadores como a los arrendatarios y si hace falta que pongan más recursos para alquiler social en el caso de que algunas familias no puedan abonar sus rentas de alquiler, pero que no les hagan cargar con esos problemas a ciertos propietarios que tanto les ha costado adquirir viviendas para ponerlas a disposición del mercado de alquiler.

Si te ha gustado el artículo o lo ves útil, por favor, difúndelo entre tus amigos y conocidos. También te recuerdo que puedes suscribirte a mi newsletter mediante el formulario que tienes en el menú de la derecha con el fin de estar informado/a en todo momento de todos los nuevos artículos que vaya escribiendo.

 

 

 

Deja un comentario

Scroll Up