Hace unas dos semanas, escribí un artículo sobre las diferencias entre comprar un coche mediante financiación o al contado.
Pues bien, ahora le toca el turno al gasto más importante a la que nos enfrentamos cualquier familia a lo largo de nuestras vidas si optamos por tener una vivienda en propiedad y no vivir de alquiler.
¿Hipotecar una casa o pagarla al contado?
Muchos pensaréis…. ¡si tuviera el dinero la pagaría al contado y me olvidaría!
Bueno bueno, no corras tanto, vamos por partes y estudiamos qué podría ser lo mejor dependiendo de varias variables.
Índice de contenidos
Hipotecar una casa
Hipotecar una casa consiste en conseguir que un banco nos preste el dinero para adquirirla poniendo la propia vivienda como garantía de pago.
Lógicamente, para poder hipotecar una vivienda primero que nada debería estar libre de cargas, el banco la tasará y en base a ello te dará un cierto importe en forma de préstamo hipotecario.
Un préstamo hipotecario siempre tiene unos intereses mucho más ventajosos y un plazo de devolución mucho más largo que los préstamos personales.
Ahora mismo y después del caos que generó la crisis de 2.008, los bancos ya no dan el 100% del valor de la misma.
Suelen dar el 80% para primera vivienda y un máximo del 70% del valor para segundas viviendas.
¿Qué significa ésto? Que para poder «hipotecarte» necesitarás tener un cierto capital ahorrado y aportarlo en la compra de la vivienda para que el banco te financie el resto.
Vamos a verlo con un ejemplo:
| IMPORTE | |
|---|---|
| Coste de la vivienda | 150.000€ |
| 20% del valor de la misma | 30.000€ |
| 10% para el pago de impuestos | 15.000€ |
| Gastos de notaría, inmobiliaria, registro, etc | 5.000€ (orientativo) |
| Préstamo que te dará el banco (80% del valor) | 120.000€ |
| AHORRO NECESARIO | 50.000€ |
En definitiva, necesitarás tener ahorrados unos (30.000 + 15.000 + 5.000) = 50.000€ aproximadamente para poder financiarla con el banco.
Mucha gente desconoce todos los gastos que conlleva comprar una vivienda.
No basta con saber que podrías llegar a pagar el importe que piden por ella, hay que sumarle impuestos, notaría, registro, inmobiliaria si la hay, etc.
¿Cuál debería ser tu gasto máximo en hipoteca?
Tal y como te desgrano en mi libro, lo ideal es no sobrepasar nunca el 30% de tus ingresos mensuales en el pago de una cuota hipotecaria o alquiler.
Es más, como te he comentado antes, los bancos están mucho más duros a la hora de conceder hipotecas y te mirarán con lupa tu porcentaje de deuda actual.
Si los ingresos en tu unidad familiar son por ejemplo de 2.500€ lo máximo a lo que deberías poder optar como cuota hipotecaria serían 2.500 * 30% = 750 €
Volviendo al ejemplo de la vivienda anterior de coste 150.000€ , si el banco nos va a prestar un total de 120.000€ por ejemplo a un 1,75% de interés fijo (se pueden negociar mejores, luego lo veremos), nos saldría una cuota a pagar de unos 428€ al mes durante 30 años.
Puedes comprobarlo y trastear poniendo los números que desees en la aplicación web:
>> Simulador hipotecario de la Asociación Hipotecaria Española <<
En resumen, si los ingresos de tu unidad familiar son de 2.500€, tienes unos 50.000€ ahorrados y no tienes más deudas, podrás adquirir sin problemas una vivienda de unos 150.000€ a 30 años pagando unos 428€ de hipoteca al mes.
Ahorrar para hipotecarse
¿Por qué es tan complicado que la gente joven pueda permitirse comprar una primera vivienda y tengan que plantearse el alquiler como única vía para independizarse?
Muy sencillo…. por el dinero que hay que tener ahorrado para conseguir que te concedan la hipoteca.
Volviendo al ejemplo anterior y si atiendes a los números indicados, una persona joven de unos 30 años o menos, para poder acceder a una vivienda de 150.000€ con los sueldos medios actuales de nuestro país, está abocado a vivir unos años de alquiler si no recibe ayuda externa de algún familiar.
¿Cuánta gente conoces menor de 30 años que tenga 50.000€ ahorrados a parte de un fondo de emergencia de digamos 12 meses de sus gastos habituales?
Y si esa persona o pareja desea adquirir su primera vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona la complicación para conseguir el dinero necesario crece de forma exponencial.
Hipotecar o pagar al contado
Si tenemos mucha suerte y conseguimos tener el dinero para dejar nuestra vivienda pagada al 100% con gastos e impuestos incluidos, llega el momento de sentarse y hacer algunos números, ya que podría ser interesante la opción de hipotecarnos.
Todo dependerá de la situación de cada uno, su perfil de «riesgo», su pánico a la deuda, etc
Como te he indicado en alguna otra ocasión, hay dos tipos de deudas: la deuda buena y la deuda mala, y el caso que nos ocupa hoy lo voy a enfocar como deuda buena, ya que mediante la misma, vamos a procurar que nuestro dinero rente más que los intereses que vamos a pagar por la hipoteca.
¿Inviertes parte de tu capital o eres de los de «bancolchón»?
Hay mucha gente que se pasa la vida trabajando para ahorrar en la cuenta o bajo el colchón todo lo que le sobra mes a mes, sin moverlo en ninguna inversión o producto financiero.
Literalmente, tienen pánico a que su dinero baje en algún momento de crisis o incertidumbre.
Prefieren entrar a su cuenta del banco y comprobar que el dinero está ahí quietecito sin batir ni siquiera a la inflación.
¿Pero cuánta gente piensa que 10.000€ de hoy será lo mismo que 10.000€ en 2.040? Pues, por desgracia, demasiada gente sigue pensándolo…
Si eres de esas personas, directamente ni te plantees pedir una hipoteca si tienes el dinero para pagar la vivienda. Ves directamente al Notario con un talón bancario para el vendedor y llévate las llaves de tu nueva casa sin deberle nada a nadie.
Es más, huye de todo tipo préstamo, ya que estarás pagando intereses mientras tu dinero no te renta ni un 0,10% con los depósitos actuales.
En cambio, si eres inversor, si inviertes parte de tu capital y sueles tener resultados superiores al 4-5% anual descontando ya la inflación, y vas a comprarte una vivienda aportando todo o gran parte del valor de la misma, vete al banco y negocia una buena hipoteca para acto seguido hacer números y ver qué es lo que más te conviene.
Nuestro caso
A principios del presente año nosotros vendimos nuestra vivienda principal a esperas de que nos entregaran la nueva a tiempo, pero se está demorando más de lo esperado.
Hemos conseguido una buena operación de compra venta, ya que nos han pagado más por nuestra antigua vivienda que lo que vamos a desembolsar por la nueva.
👀 Nota: No volveré a comprar nada bajo plano y no lo recomiendo. Es un infierno y este país está lleno de piratas 🏴☠️ y ladrones, pero ya lo contaré con más calma en otro artículo.
Tenemos el dinero para dejarla pagada cuando nos entreguen las llaves y olvidarnos.
Pero no va a ser así, es más, hemos negociado con el banco para hipotecarla al 80% de su valor con unas condiciones que considero muy buenas.
Por ello, y después de hacer números es preferible hipotecarnos por ese 80% del valor y el dinero que tenemos lo añadiremos poco a poco a nuestra cartera de inversión actual.
Veamos el ejemplo con las condiciones pactadas a priori:
| Condiciones oferta recibida | |
|---|---|
| Interés fijo inicial | 1,65% |
| Bonificación por vinculaciones: seguros, nóminas, etc | -0,75% |
| Comisión cancelación anticipada | 0,15% |
| Comisión amortizaciones | 0,15% |
| Capital concedido sobre el valor | 80% |
| Período hipoteca | 25 años |
| INTERÉS FIJO FINAL | 0,90% |
Pasados 25 años habremos pagado no llega a un 12% de intereses sobre el capital concedido aproximadamente… sinceramente, ¿creéis que no conseguiremos sacar una rentabilidad superior a ese % de intereses durante 25 años invirtiéndolo en nuestra cartera actual de fondos indexados?
Otra opción podría ser invertir parte de ese capital en algún otro inmueble más pequeño, que se pudiera alquilar con el fin de sacarle sobre un 6% de rentabilidad e ir amortizando con esa renta la hipoteca sobre la vivienda principal.
Está claro que pueden venir meses y años malos, pero a la larga y bien diversificados como estamos actualmente, nuestro capital no debería correr un riesgo como para que esta operación fuera perjudicial para nuestra familia.
Es más, con estas condiciones hipotecarias, nuestro porcentaje de endeudamiento estará sobre un 15% de nuestros ingresos totales, los cuales quedan lejos del 30% como cifra máxima recomendable para no tener problemas financieros futuros.
En definitiva y en resumen….
Si tienes un dinero invertido que te renta por ejemplo un 5% ya descontada la inflación, no tiene ningún sentido deshacer posiciones para comprar una casa que puedes financiar sobre el 1%.
Igual dormirías más tranquilo, pero estarías dejando de ganar un 4% anual por el camino…
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Hola Salvador que tal. Con todo esto me has hecho reflexionar sobre nuestra hipoteca. Nuestra situación es parecida a la tuya. Mi mujer y yo tenemos 40 años y una niña pequeña, tenemos una hipoteca que acabamos de renegociar con otro banco y nos ha quedado con estas condiciones: Interés fijo del 1 % a 15 años. Estamos pagando un 16 % de nuestros ingresos brutos para la hipoteca.
Nuestra idea era quitarnos la hipoteca cuanto antes, pero visto como lo planteas es mejor dejarla correr los 15 años y seguir aportando a la cartera de fondos indexados que tenemos en myinvestor.
No se también la idea de no tener deudas cuanto antes tira mucho, pero pensándolo como tu lo dices por poco que nos rente la inversión algo mas del 1 % seguro que sacamos.
Hola Ángel,
No tener deudas da una tranquilidad enorme pero en un caso como el vuestro, en el cual el pago de la hipoteca supone un 16% de vuestros ingresos brutos no es para nada descabellado no liquidarla e invertir ese capital.
Además, siendo un interés fijo nunca tendrás sobresaltos si suben los tipos y podréis seguir durmiendo igual de tranquilos.
Personalmente creo que es la mejor opción y así lo vamos a hacer nosotros también.
Un saludo y suerte!
A mi me surge una duda, aunque el % relativo a los fondos sea superior al % del interés de la hipoteca, no sería más correcto comparar el valor absoluto en euros?
Porque si lo estoy sacando un 10% a 10k€ pero la hipoteca me está costando al año más.. (en euros) tendría sentido amortizar no?
Gracias!!
Buenas Ramón,
Interesante pregunta…. pero según mi punto de vista no.
Siempre y cuando la rentabilidad sea muy superior al tipo de interés que estás pagando no tiene sentido amortizar. (no tengas en cuenta la cuota total que pagas, ten en cuenta únicamente los intereses)
Si te da más tranquilidad deber menos, sí tiene sentido, pero si sólo atiendes a los números no.
En el ejemplo que indicas realmente no tendría sentido amortizar 10.000€ que te están costando un 1,50% de interés fijo (por ejemplo) si te están rentando por otro lado un 10%…
Es más, en el caso que planteas, amortizar 10.000€ de la hipoteca con un tipo del 1% aproximadamente te ahorrarían de intereses sobre 100€ al año cuando por otro lado con las inversiones estarías sacando 1.000 € …..
Un saludo y gracias por visitar el blog.
Muy bien explicado todo pero no entendí ni un comino, se habla mucho de ahorro y más cosas, pero si una pequeña familia tiene solo 1500€ para vivir y no tiene ahorros porque hoy en día quien tenga ahorro es demasiado; mi pregunta es como hace para comprar una casa? O definitivamente se va pasar toda la vida de alquiler que también es otro asunto.
Hola Guillermo,
En primer lugar muchas gracias por participar en el blog.
El tema de la vivienda es un tema delicado. Está claro que una pequeña familia con 1.500€ es muy complicado que opte a la compra de una vivienda y más en una gran ciudad y zona céntrica o «buena» .
Todo depende de la zona y el tamaño y antigüedad de la vivienda pero así con un cálculo rápido, para poderse comprar una vivienda de 150.000€ se necesitan unos 60.000€ entre impuestos y lo que te pedirá el banco para poder hipotecar.
Una familia con 1.500€ de ingresos sin ahorros previos es casi imposible que compre una casa.
Deberán recurrir al alquiler e intentar nunca sobrepasar el 30% de los ingresos para pagar la renta y así no vivir ahogados.
Y sí, 500€ por un alquiler en una gran ciudad es complicado. O es un piso viejo y en una zona «regular» o deberán optar por ciudades dormitorio o pueblos.
Un saludo
Te planteo dos escenarios:
1-Familia con ingresos menores a 1000€ mensuales pero con ahorros suficientes para pagar una vivienda antigua en un barrio humilde (no marginal)
¿Sería conveniente hipotecarse y buscar una vivienda en un barrio mejor o pagar esta al contado?
2-Persona con ingresos anuales no superiores a 10.000€ brutos con vivienda en propiedad y ahorros para compra otra para invertir.
¿Hipoteca o pagarla al contado?
Buenas Carlos,
En primer lugar darte las gracias por comentar en el blog.
Según los escenarios que me planteas mi opinión es la siguiente:
Opción 1 – Creo que es muy importante tener una vivienda pagada para cuando llegue nuestra jubilación. Un techo siempre es necesario y si dicha familia tiene la oportunidad de dejarla pagada y más con esos ingresos que están por debajo de la media, no lo dudaría y dormiría tranquilo de tener mi casa sin tener que pensar si la puedo pagar, si tengo que buscarme una de alquiler en otro barrio, etc
Opción 2 – Con esos ingresos brutos anuales de 10.000€ no me hipotecaría para una segunda vivienda para invertir. No siempre es de color de rosa el comprar para alquilar y debemos plantearnos también situaciones adversas. ¿Qué pasaría si esa persona pasa un mal bache y se queda sin trabajo? ¿podrá seguir pagando esa hipoteca si por ejemplo se le queda la vivienda sin inquilinos y tiene que hacer un buen desembolso en reparaciones?
No obstante, estoy escribiendo un nuevo artículo que tratará el asunto de «Comprar o Alquilar» intentando explicar más profundamente mi opinión al respecto dependiendo de diferentes casos.
Un saludo.
Salva