Si eres propietario de una vivienda, en alguna etapa de la vida puedes plantearte venderla ya sea para irte de alquiler a otra ciudad o bien porque deseas adquirir otra vivienda más grande en otro barrio o ciudad. Pero, realmente, ¿qué gastos supone la venta de una vivienda?
La compraventa de una vivienda es algo que gran parte de los españoles suelen realizar por lo menos una vez en la vida, ya que en España seguimos siendo un país de propietarios (77.1% de la población según Statista), por encima de aquellos que viven de alquiler que rondaría el 23% del total de la población.
Vender una vivienda puede ser una dura tarea si compraste en un momento caro, o es una vivienda en una zona normalita donde hay otra gran cantidad de inmuebles similares a la venta. A ello, hay que sumarle que la mayoría de la gente desconoce cuánto cuesta realmente vender una vivienda y todas las gestiones y gastos que ello conlleva.
Según las diferentes comunidades autónomas lo que voy a contar a continuación podría variar debido a sus impuestos o leyes específicas pero para que nos hagamos una idea sería muy parecido a :
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¿Cuál es el valor de tu vivienda?
Ésta es la pregunta del millón y aunque llames a un tasador, el precio de cada vivienda no se puede saber con exactitud.
Si entras a consultar precios de viviendas a la venta en cualquiera de los portales conocidos de nuestro país verás precios por metro cuadrado de todo tipo.
Yo soy de la opinión que cada vivienda tiene sus virtudes y sus defectos y aunque puedes estimar un precio orientativo a la hora de ponerla a la venta, todo dependerá de las prisas que tengas por deshacerte de ella y lo que estén dispuestos a ofrecerte por ella los clientes potenciales.
Lógicamente cuando sacamos a la venta nuestra propiedad, deseamos venderla por el máximo dinero posible, pero el problema está en que la mayoría de las veces nuestros corazones inflan el valor real de la misma.
Al final, todo es negociación pero hay varias herramientas gratuitas en Internet que pueden orientarte del valor aproximado de mercado de una vivienda en particular:
Precioviviendas
Precioviviendas nació con el objetivo de establecer el valor de cada una de las viviendas terminadas que existen en España. La aplicación está certificada por la Facultad de Ciencias Matemáticas de la Universidad Complutense de Madrid. En el mapa del municipio donde está el inmueble podrás seleccionar el tuyo o buscar la información directamente si tienes la referencia catastral a mano. La aplicación te dará un valor mínimo y máximo de referencia. La herramienta cruza los datos catastrales de cada vivienda con los precios de inmuebles de la zona procedentes de portales inmobiliarios.
Idealista Maps
En el portal Idealista, tenemos acceso a una aplicación llamada Idealista Maps, mediante la cual el portal nos saca detalles de los inmuebles por su ubicación, referencia catastral, históricos de anuncios de venta y alquiler publicados sobre inmuebles del mismo portal, manzana, calle, etc durante años anteriores. Es otro buen barómetro para tener en cuenta el posible precio de venta o alquiler de tu propiedad.
Analiza bien el mercado antes de poner tu propiedad a la venta para intentar ajustar el precio lo más acorde a la realidad para que tengas posibilidades de venderla.
Gestiones y gastos en la venta de una vivienda
Una vez tenemos claro nuestro precio de venta tenemos que tener varios papeles en regla antes de que pudiéramos acudir a Notaría para firmar la venta y darle las llaves al nuevo propietario.
Tasación de la vivienda
Hay empresas oficiales y homologadas de tasación que te podrán hacer un estudio y tasación de vivienda para darte un precio «objetivo» del valor que puede tener tu propiedad en el mercado.
Para tasar una vivienda utilizan varios baremos: barrio, calle, edificio, estado del mismo, metros de la vivienda, si está reformada y desde cuándo, extras, etc
Normalmente, si vas a comprar una vivienda mediante hipoteca, el banco tasará la misma y en base al resultado, podrá prestarte un determinado dinero.
El coste de la tasación normalmente puede rondar entre 100€ y 450€ y ese coste lo suele asumir el comprador.
Certificado energético
La función del certificado de eficiencia energética (CEE) es informar sobre la eficiencia y los niveles en el consumo energético de un inmueble.
Desde Junio del año 2.013, es obligatorio tenerlo en regla tanto para vender una vivienda como para alquilarla (el arrendatario te la puede solicitar).
Su coste ronda normalmente entre los 60€ y los 100€.
Nota simple
Para no llevarte sorpresas desagradables, tanto para la venta como para la compra de una propiedad, es interesante que solicites una Nota simple del inmueble en el registro de la propiedad.
Puedes averiguar si hay alguna carga oculta que desconoces y que te puede impedir la venta o favorecer en la compra (ya que podrías renegociar precio o condiciones).
A través de la web oficial de Registradores de España podrás solicitar cualquier nota simple sin moverte de casa y por un coste aproximado de unos 10€
Inmobiliaria
Para evitar un coste importante, lo ideal sería no contar con una inmobiliaria de intermediaria aunque también es cierto que te filtra mucho a los potenciales clientes. Además, desde el principio pueden encargarse de todo: hacer fotos de la vivienda, publicitarla, enseñarla a los interesados, redacción de contrato de arras, recopilación de información para la formalización de la venta en Notaría, etc.
Desde mi punto de vista, sus costes son excesivos, ya que estamos hablando normalmente de un 3% de comisión sobre el precio de venta, aunque algunas agencias tipo Engels & Volkers aumenta hasta el 4%.
Si se tratan de pisos por debajo de 100.000€, no tienen en cuenta el 3% y te suelen pedir un mínimo de 3.000 € + IVA por la intermediación.
Anuncio y reportaje fotográfico
Si decides tirarte a la piscina e intentar vender tu vivienda sin ayuda de una inmobiliaria deberás tener en cuenta que deberás seguir algunos pasos si quieres tener éxito: hacer unas buenas fotos, anunciar la vivienda en el máximo de portales inmobiliarios e incluso contratar a alguien que se dedique al Home Staging.
El Home Staging o puesta a punto de casas para su alquiler, venta o exposición, es un trabajo cada vez más demandado. Tú mismo/a podrías ponerla a punto y si te interesa el tema, hay cursos interesantes por Internet como el disponible en Udemy .
No es lo mismo que hagas tú las fotos para el anuncio a que lo haga un profesional que se dedique a ello. Un reportaje te podría costar unos 150€ , pero el resultado seguramente valdrá la pena para llamar la atención de los potenciales compradores.
En Internet hay multitud de portales inmobiliarios siendo Idealista y FotoCasa los más importantes de nuestro país.
Podrás publicar tu anuncio de forma gratuita pero si quieres darle visibilidad y relevancia por encima de otros pisos similares al tuyo, deberás pagar las cuotas premium que ofrecen estos portales.
Certificado comunidad
Cuando vas a vender una vivienda, en Notaría deberás entregar un justificante de tu Comunidad de Vecinos en la que te certifiquen que estás al día de todas las cuotas de la comunidad y que entregas la vivienda libre de cargas en ese aspecto.
Deberás solicitar a la comunidad que el administrador te emita el certificado sin coste alguno.
IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles, conocido como IBI, es un impuesto encuadrado en el sistema tributario local de España, de exacción obligatoria por los ayuntamientos, que grava el valor de la titularidad dominial y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles localizados en el municipio que recauda el tributo. Su gestión se comparte entre la Administración del Estado y los Ayuntamientos.
Para la formalización de venta de tu vivienda, deberás llevar un justificante del último IBI abonado a tu ayuntamiento y de esta forma certificar que estás al día de dicho pago de impuestos.
Un aspecto a tener en cuenta es que como vendedor siempre deberás abonar tú el IBI del año entero cuando se produzca la venta. Es decir, si vendes tu vivienda en Marzo de 2.020 tú deberás hacerte cargo del IBI de todo el año 2.020.
Contrato de arras
Un contrato de arras es aquel que se firma entre vendedor y comprador por el cual, el comprador entrega una cantidad a cuenta, normalmente un 10% del valor de la vivienda, para la compra de la misma y dónde se suele indicar una fecha límite para formalizar la compraventa en Notaría.
Es una forma de asegurarse ambas partes que la transacción se realizará.
Hay tres tipos de contratos de arras:
Arras confirmatorias
Son aquellas que refuerzan la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
Arras penales
Tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada.
El contrato de arras suele redactarlo la inmobiliaria sin coste en el caso de que haga de mediadora.
Si la venta la haces por cuenta propia y necesitas que alguien te redacte un contrato de arras podría costarte un mínimo de 50€, dependiendo de la tarifa del abogado o asesor que te lo redacte.
En Internet hay varios modelos y plantillas de contratos de arras que te deberían bastar para llevar a cabo la operación.
Notaría
La Notaría es un trámite y gasto que no nos podemos saltar. Es necesario que un Notario dé fe de nuestra transacción y formalice la escritura para el nuevo propietario de tu vivienda.
Las tarifas de Notaría se calculan con arreglo a un arancel fijado por el gobierno. Tales honorarios varían según el precio de venta reflejado en la escritura. Las escrituras de compraventa de vivienda gozan de una bonificación del 25% respecto del arancel ordinario.
El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan «según ley», o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
En cualquier caso, es posible que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario.
Puedes consultar las tarifas oficiales del Colegio General del Notariado AQUÍ
Cancelación de la hipoteca y trámite de la gestoría
Una de las cargas más habituales cuando vendemos una vivienda, es una hipoteca no cancelada.
Aunque hayas terminado de pagar tu hipoteca hace años, si no lo notificas en el Registro de la Propiedad, la carga seguirá apareciendo en tu Nota Simple y no podrás vender la vivienda si no la cancelas previamente.
Hay tres formas para llevar a cabo este trámite: hacer tú mismo/a la gestión, que la haga una gestoría o que sea el banco el que la lleve a cabo. Lógicamente si haces tú la gestión te será más barato pero ármate de paciencia.
Lo primero que deberás hacer es solicitar un certificado de saldo cero al banco dónde tenías la hipoteca. Según el Banco de España esta gestión debería ser gratuita y el banco no debería cobrarte ni un céntimo por emitirte dicho certificado aunque han habido casos en que el banco tira a cobrarte 100€ por la gestión. Hazle hincapié a tu «banquero» que no deben cobrarte.
Con este documento y junto con un representante del banco (que hará de apoderado del mismo), debéis firmar la cancelación del préstamo ante Notario. Aquí es posible que el banco quiera cobrarte algo por la gestión de su empleado pero se supone que tampoco deberían hacerlo.
Aunque este trámite no esté sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), deberás presentar en Hacienda el modelo 600 y por último, con toda la documentación deberás ir al Registro de la propiedad y solicitar la cancelación de la carga hipotecaria en tu propiedad.
La gran mayoría opta por contratar los servicios de una gestoría para que se encargue de todos los trámites pudiéndote costar todo sobre unos 600€ de gastos .
Recuerda que el comprador siempre adquiere una vivienda libre de cargas por lo que si no tienes la hipoteca cancelada con tu banco, el coste de subrogarla o cancelarla cuando cobres el importe en Notaría te conllevará gastos de gestión, cancelación, etc.
Lo lamento, pero no te vas a librar de tener que pagar «algo».
Plusvalía estatal, ganancia patrimonial e IRPF
Lógicamente el mayor gasto que vamos a sufrir a la hora de vender nuestra vivienda es el pago de impuestos.
Cuando hablamos de «plusvalía» hablamos de un incremento de valor de un activo o bien. En este caso, la plusvalía sería la ganancia generada con la venta de nuestro inmueble:
Plusvalía = Valor de venta – Valor de adquisición
El valor de venta está claro que es el valor por el cual vendemos nuestra propiedad a un tercero pero el valor de adquisición se debería calcular de la siguiente forma:
Valor de adquisición = (Importe de la compra + coste de reformas y mejoras + gastos y tributos) – amortizaciones
Si has tenido la vivienda más de un año y te genera una ganancia en la venta, tendrás que pagar el impuesto de IRPF en tu declaración de la renta según la siguiente tabla:
- El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
- El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
- El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Hay ciertos casos en los que no pagarías el impuesto de IRPF como por ejemplo el caso de que reinviertas el dinero de la venta en una nueva vivienda si la vendida era tu vivienda habitual, o bien si tienes más de 65 años. A esas edades ya estaríamos pensando en la jubilación y la verdad es que vendrá bien no tener que pagar ese impuesto.
Para el tema de pago de impuestos y ganancias patrimoniales sería muy conveniente que te lo llevara un asesor experto en estos temas.
Asesórate bien al respecto ya que pueden ir saliendo nuevas leyes o condiciones que modifiquen los impuestos a pagar.
Plusvalía municipal
Durante los últimos meses el impuesto por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) ha generado bastante polémica.
Este impuesto está cedido a los ayuntamientos y la cuota tributaria dependerá del valor del suelo en el momento de la venta.
- En caso de transmisión gratuita(sucesión, donación), deberá pagar el impuesto la persona que adquiere el terreno.
- Cuando existe una plusvalía en la operación, el impuesto deberá pagarlo el vendedor del inmueble.
Indicaba que ha generado bastante polémica debido a que el Tribunal Constitucional se pronunció hace unos meses, sentenciando que no debe abonarse este impuesto si no ha habido incremento de valor en el precio del inmueble, entendido como diferencia entre precio de transmisión y precio de compra.
Para el cálculo de esta plusvalía se tienen en cuenta varios factores y puede depender del Ayuntamiento implicado, por lo que tal y como te he indicado en la sección anterior, deberás informarte a través de un asesor experto en estos temas para tener una idea de lo que deberás pagar una vez hagas la venta.
Ejemplo práctico
Si te has leído todo el artículo y desconocías algunos de los puntos habrás comprobado que vender una vivienda no es una transacción que se pueda hacer de un día para otro.
Hay que hacer varios deberes antes de dar el paso y deberás tener bien calculados todos los costes que te van a incurrir porque igual piensas que vendiendo tu propiedad por una cantidad determinada has hecho el negocio del siglo, pero cuando tiras a descontar todo se te puede quedar en mucho menos de lo que esperabas.
Para resumir lo visto en el artículo voy a poner una tabla con un ejemplo de venta de una vivienda en la ciudad de Valencia sin cargas hipotecarias:
-
- Vivienda comprada en 2005 por 200.000 € (gastos incluidos)
- Vendida en 2019 por 240.000 € .
- No corresponde exención del pago de IRPF por no reinvertir el dinero por no tratarse de primera vivienda, no somos mayores de 65 años ni estamos en situación de dependencia.
- La plusvalía municipal a pagar en Valencia la he sacado de la calculadora del ayuntamiento indicando como valor de suelo según catastro de 24.686,90 € .
- Comisión de la inmobiliaria calculada con una comisión del 3% + IVA
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Beneficio compraventa | 40.000 € |
| Plusvalía municipal | 2.976,80 € |
| IRPF | 8.280 € |
| Nota simple | 10 € |
| Notaría | 600 € |
| Gestoría y registro | 200 € |
| Certificado energético | 95 € |
| IBI | 550 € |
| Agencia inmobiliara | 8.712 € |
| TOTAL GASTOS | 21.423,80 € |
| BENEFICIOS REALES | 18.576,20 € |
Son gastos aproximados y espero haberlos calculado bien 😊 pero como puedes comprobar, ha volado algo más de la mitad del beneficio de la compraventa.
Repito… contrata a un asesor fiscal o gestor especialista en estos temas para que os informe bien sobre todos los gastos e impuestos que os va a ocasionar la venta de vuestra propiedad.
Si tienes alguna duda o pregunta intentaré ayudarte desde la sección de comentarios de más abajo.
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