Inversión inmobiliaria a través de un fondo

Si vives en España, estarás de acuerdo en que en nuestro país está muy arraigada la inversión inmobiliaria o «en ladrillo». España es un país de propietarios, aunque cada vez hay más gente que opta por el alquiler, ya sea por los altos precios en algunas ciudades para comprar un inmueble o simplemente tener más movilidad geográfica debido a las oportunidades laborales.

Si no tienes capital suficiente para adquirir una vivienda, bajo, nave o garaje como inversión, hay diferentes formas de acceder a la inversión inmobiliaria por otras vías desde muy poco dinero y con unas comisiones realmente atractivas.

En este artículo no voy a hablar de inversiones a través de inversión colaborativa o crowdfunding como puede ser por ejemplo, Housers, voy a hablar de la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario a través de un fondo de inversión indexado o pasivo sobre el sector con unas comisiones realmente bajas.

Concretamente voy a escribir sobre un fondo de inversión inmobiliario indirecto, es decir, un fondo que simplemente compra de forma pasiva acciones de las principales compañías del sector inmobiliario del mundo que podrás contratar si lo deseas a través de plataformas como Renta 4, Bnp, etc… y que está gestionado por la gestora Amundi .

Fondos de inversión inmobiliaria

Como fondo de inversión inmobiliaria por excelencia, te recomiendo el fondo Amundi Index Ftse Epra Nareit Global -AE (LU1328852659).

Este fondo se trata de un fondo inmobiliario indirecto global, de acumulación (reinvierte los dividendos), traspasable sin penalización fiscal y gestionado en Amundi por el gestor Damien Pagnon.

Tiene como objetivo replicar lo mejor posible la evolución del índice FTSE FEPRA/NAREIT Developed, rentabilidad total (con reinversión de cupones), en EUR, tanto al alza como a la baja. Este fondo te permitirá estar invertido/a de forma global a sociedades inmobiliarias cotizadas y a fondos de inversión inmobiliaria (REITs).

Los REITs, que viene del inglés Real Estate Investment Trust, son sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Cotizan en bolsa y tienen que repartir dividendos todos los años. En España, su equivalente serían las conocidas como Socimis.

Al tratarse de un fondo indexado, procurará minimizar el error de seguimiento entre el valor liquidativo del compartimento y la rentabilidad del índice .

Es recomendable estar invertido en el fondo un mínimo de 5 años y tiene una calificación de riesgo UCITS 6 sobre 7  ya que se trata de un producto de renta variable.

Comisiones e importes mínimos

Sus comisiones, por ejemplo en Renta 4, ascienden a un 0,33% anual que se descuenta del valor liquidativo del fondo a diario más un 0,19% anual de comisión de custodia que te facturarán de forma trimestral en cuenta.

En cuanto a la aportaciones mínimas, éstas ascienden a 200 € tanto en la compra inicial como sucesivas. Es decir, puedes invertir en el sector inmobiliario global desde sólo 200 €.

No tienes excusa si deseas tener parte de tu patrimonio en el sector inmobiliario mundial.

Pesos por regiones

El fondo es global y en mayor o menos medida invierte en la gran mayoría del globo. Lógicamente el mayor peso está concentrado en Estados Unidos, ya que es dónde se encuentran las compañías más grandes del sector inmobiliario.

A continuación os pego una imagen dónde aparecen las diferentes regiones dónde invierte el fondo por peso:

Composición del fondo por activos

El fondo está compuesto en un 99% por acciones de empresas inmobiliarias cotizadas, sumando un total de 404 compañías a fecha 31/03/19.

Las mayores posiciones del fondo quedan reflejadas en la siguiente imagen:

Las tres mayores posiciones corresponderían a tres compañías americanas:

1. Simon Property Group PLC con un 3,56% de peso en el fondo a finales de Marzo de 2.019. Esta compañía fue fundada en 1.993 y actualmente tiene más de 5.000 empleados. Es el operador de centros comerciales más grande de todo Estados Unidos y posee más de 22 millones de metros cuadrados alquilables entre Estados Unidos, Canadá, Japón, México, Corea del Sur, Puerto Rico y Malasia.
2. Prologis Inc con un 2,86% de peso en el fondo a finales de Marzo de 2.019. Esta compañía fue fundada en 1.983 y actualmente tiene en plantilla a 1.600 empleados. Actualmente es el mayor propietario de almacenes y y centros de distribución del mundo, operando en gran parte del mundo: América del Norte y del Sur, Europa y Asia.
3. Public Storage con un 2,05% de peso en el fondo a finales de Marzo de 2.019. Esta compañía fue fundada en 1.972 y actualmente tiene unos 5.500 empleados. Es la empresa americana más grande de «self storage» . Tiene más de 2,200 ubicaciones de almacenamiento automático de almacenamiento público en los Estados Unidos, Canadá y Europa. También posee el 42% de una subsidiaria de parques de oficinas y también vende suministros de embalaje entre otras cosas.

En el caso de nuestro país, el fondo está invertido en empresas como Lar Espana Real Estate SOCIMI, S.A, MERLIN Properties Socimi, S.A., etc .

Rentabilidad del fondo de inversión inmobiliario

Está claro que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras, pero es innegable que desde su creación el fondo está dando unos resultados más que aceptables.

Muchos inversores lo achacan a que estamos viviendo, posiblemente, una nueva burbuja inmobiliaria en todo el mundo, de ahí que las rentabilidades de estas compañías sean jugosas pero si vamos a muy largo plazo en nuestra cartera, unos 15 años, invertir en un fondo de este tipo de forma periódica podría brindarnos una rentabilidad aceptable a largo plazo.

Actualmente el fondo tiene una rentabilidad anualizada a tres años de un 6,01% .

Conclusiones

En nuestro país, siempre se ha dicho que invertir en vivienda te protege de la inflación y el alquiler ronda entre un 4 y un 10% de rentabilidad (depende de la zona, momento de compra, etc) pero mucha gente no puede invertir en este mercado debido al alto coste de entrada. Además, tener todo tu patrimonio en inversiones inmobiliarias te restringe mucho la liquidez, ya que vender una propiedad inmobiliaria no es algo tan inmediato como sería deshacerte de unas acciones o participaciones de un fondo.

Si tienes alguna propiedad inmobiliaria que te da muchos dolores de cabeza o no consigues alquilarla, te cuesta mucho mantenerla por gastos de comunidad, IBI, etc, igual podría ser una opción intentar venderla y derivar ese dinero a fondos inmobiliarios del tipo que te he propuesto.

El fondo que te propongo en el artículo lo veo un complemento ideal para cualquier cartera de inversión diversificada, aunque actualmente todavía no lo hemos incorporado a nuestra cartera debido a que tenemos otra inversión inmobiliaria en la ciudad en la que vivimos.

Hay ciertas oportunidades inmobiliarias en algunos momentos del ciclo que se pueden aprovechar comprando barato para sacarles una buena rentabilidad de alquiler o venta al cabo de los años, pero éste es un tema que trataré en otro artículo con ejemplos y números.

Actualización Julio 2.019: hemos suscrito una primera aportación a este fondo que hoy por hoy no alcanza ni el 1% de nuestra cartera total. Iremos aumentando posición poco a poco hasta un máximo de 5% de peso total.

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